505888-505888大写

　　26日募集，总额30亿，前海方面拿3亿锁定2年，鹏华拿1000万锁定3年，因为这两者份额均不参与比例配售，所以实际募集26.9亿元，代码160641，未来深交所上市。基金封闭期10年，但是持有万科前海公馆的股权只到2023年7月份，这个主要是万科和前海方面签署合同的因素。

　　募集基金一半增资持有目标公司50%股权。目标公司目前持有资产为12000平米特区馆和36栋不等的企业公馆，一个3300平米商务中心，一个陆仟平米停车场和3000平米商业配套，目前出租率100%，按照前海的政策支持和发展来看，未来大概率继续保持高水平出租率。

　　募集基金另外一半投资于固定收益资产和低风险二级市场资产，个人估计大概率学习保本基金使用CPPI策略，鹏华基金和 $嘉实元和(SH505888)$ 的嘉实基金均属于固守大户，水平基本可以保证，但是基金经理更多是负责鹏华基金国际业务。基金业绩比较基准为十年期国债+1.5%。

　　定价机制：1虽然是参股目标公司50%股权，但是实际收益以租金收益为主，应该属于债券型REIT，符合REIT先债券型后股权型的国外规律。但是收益相对略差，加上另外一半资产大概率以保本型基金的方式运作，收益你懂得

　　2央行利率与市场无风险利率。未来央行继续降息的可能性还有，所以收租类资产未来估值可能增加。但是目前资本市场无风险收益率的典型代表打新收益依旧不低，所以目前形式看基金吸引力不大。

　　我个人认为鹏华REIT上市以后折价是大概率事件。

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